楼上住户漏水问题（tí）

徐先生花费大（dà）量时（shí）间和**刚刚装修好的（de）房子，被楼（lóu）上住（zhù）户（hù）住户跑水搞得厨房、卫生间（jiān）、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业（yè）主（zhǔ），答（dá）复（fù）是他家一点也没有漏，并且（qiě）很不情愿（yuàn）配合检（jiǎn）查问题。虽说经物（wù）业公司工程人（rén）员多次（cì）协调已解（jiě）决了（le）问（wèn）题，但刘先（xiān）生心里（lǐ）还是不痛快（kuài），认为物（wù）业在装修管理上没有尽到责任（rèn），所以拒绝缴纳物业（yè）管理费。对物业（yè）公司的服务不满（mǎn）意，是否可（kě）以不交物（wù）业管理费？徐先生（shēng）应（yīng）该向谁要求索赔？

案例（lì）分析：

1. 楼（lóu）上跑水可能由两（liǎng）种原（yuán）因引起（qǐ）：房屋质量不好导致水（shuǐ）渗漏或者楼上业主（zhǔ）过失导致跑水，但无论哪种原因引（yǐn）起都与物业（yè）管理公（gōng）司（sī）无关，不涉（shè）及物（wù）业管理公司与业（yè）主的法律关系（xì）。

2. 房屋质量（liàng）不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发（fā）商（shāng）交付的房屋（wū）存（cún）在瑕疵导（dǎo）致水（shuǐ）管跑水致（zhì）使业主遭受损失，开发商应（yīng）当承担违约（yuē）赔（péi）偿责任。

3. 楼上业主过（guò）失导致跑水涉及（jí）业（yè）主之间基于侵（qīn）犯行为（wéi）而产（chǎn）生的侵（qīn）权（quán）法律关系，楼（lóu）上业（yè）主的过错导致楼下业主房屋遭受损（sǔn）失（shī），该行为已（yǐ）经构成对楼下业主财产（chǎn）权利的侵（qīn）犯，构成侵犯应（yīng）当承（chéng）担侵权（quán）赔偿责任。

4. 物（wù）业管理公司在本案中涉及对受损业主家内部的维（wéi）护和修（xiū）缮。由于受（shòu）损部（bù）位不属于公共设施（shī）、公共区域，该部分的物业（yè）服务不属于物（wù）业（yè）管理（lǐ）费所涵盖（gài）的服务范（fàn）围，而属于特殊的物业管（guǎn）理服务（wù），对（duì）该部分维修当另行支（zhī）付费用，业主没有理由拒缴物业管理（lǐ）费（fèi）。